오늘은 도봉구 현장 답사를 다녀온 기념으로 상권을 분석해 보도록 하겠습니다.
현장 답사를 돌면서 알수 있었던 것은 “아~ 이곳 정말 괜찮은 동네구나~ 먼가 느낌이 오는데?”라는 걸 느꼈습니다.
일단 도봉구는 현재 쌍문동, 방학동, 창동, 도봉동 4곳으로 나누어져 있으며, 정화구역이 노원구처럼 넓지가 않아서 답사 도는 동안 힘들긴 했지만 괜찮은 곳이란걸 느꼈습니다.
그럼 제가 PC방을 전문적으로 양도양수를 하고 있으므로 PC방 상권만을 위주로 분석해보겠습니다.
제가 제일 먼저 답사한 곳이 창동역 주변였습니다. 이 곳은 워낙 유명하니까 대부분 다들 잘 알고 계실꺼라 알고 있습니다. 이곳은 일단 PC방 상권이 1번 출구 쪽과 2번 출구쪽 2곳으로 나누어져 있으며, 2번 출구쪽은 첨에 “머지 이거?”라는 생각을 가지게 하더군요 ^^;
PC방들이 2층이나 지층에 있는 PC방을 볼 수가 없었기 때문입니다. 물로 한 곳이 지층에 있긴 합니다. ^^
보통 3층에 PC방이 있거나 5층에 몰려 있는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 대형 PC방이 많아서 소형 PC방은 안 될꺼라는 생각하실지 모르지만 그렇지 않다는 것을 말씀드리고 싶습니다. 소형 PC방도 관리만 잘 되어있고 PC사양만 좋으면 만석 차는 것을 보실 수 있기 때문입니다.
그리고 창동역 1번 출구쪽도 대형 PC방 2곳과 소형 2곳이 운영 중이었는데, 대형은 90%로 손님이 있었으며 소형도 시설 좋고 관리 잘된 2곳은 70%로 이상 차있었으며 관리 안되는 1곳만 손님이 30%로 정도 있었습니다.
창동역 주변은 양도 양수를 받거나 대형으로 해서 자리만 있다면 들어가도 좋을꺼 같다는 생각을 하게 하는 곳이었습니다.
실제로 제가 현재 있는 소형 PC방을 옆가게와 합쳐서 대형으로 만들어서 매매 해보려고 했는데 그곳이 유흥가에 역세권이라 장사들이 잘되다 보니 권리금이 높아서 실패했습니다만 아직도 미련을 버리지 못하고 계속해서 자리를 찾는 곳이기도 합니다.
그리고 방학역 근처 상권이 거의 만석으로 장사가 잘되는 것을 확인했습니다. 일단 3번 출구 쪽에 4곳이 있었는데 1곳 빼고는 손님이 거의 만석 가까이 되었고 1곳은 70%로 정도 차있었으며 장사가 잘되다 보니 매매를 원하시는 사장님들이 없으셨습니다. 그리고 1번 출구 쪽은 길 건너 1곳이 정화구역 안에 있었는데 하교시간이어서 그런지 만석!!이었습니다.
이곳도 정말이지 큰 건물을 좀 찾아서 오픈하고 싶었지만 그러지 못 한게 아쉬울 따름입니다.
확실한건 도봉구가 좋은 동네였다는 걸 알게 되었다는 겁니다. 도봉구는 본 플래너가 지금도 시간을 들여가면서 계속해서 신경을 쓰고 있는 동네이기도 합니다.
그리고 쌍문동 제일시장 옆쪽으로 아파트 단지 PC방상권이 이루어져 있는데 이곳 역시 매출은 말할 필요가 없는 곳입니다.
한동안 많이 죽었다?! 싶을 정도로 매출이 안 나오던 곳도 다시 가보니 상당히 매출도 오르고 자리가 없을 정도로 손님이 많았습니다.
이곳은 PC방이 포화 상태여서 새로 오픈 보다는 양도양수를 추천 드리는 곳이며, 새로 오픈할 건물이 없는 것도 현실입니다.
이곳은 정화구역이 한쪽으로 너무 치우쳐 있어서 PC방들이 한쪽으로 몰려 있다는게 아쉬운 단점이긴 하지만 메인 상권이 한쪽으로 치우쳐 있어서 어쩔 수 없다는 생각이 들었습니다.
하지만 모든 pc방이 전부 한쪽에 몰려 있지는 않았습니다. 3곳 정도는 아파트 단지 사이 사이에 들어가 있었습니다. 그 곳들은 대형은 아니었지만 장사가 잘되고 있는 것은 보였습니다. 물론 3곳 중 1곳은 관리가 전혀 안되다 보니 다른 곳에 비해서 손님이 적은 것도 사실입니다. 그렇지만 이곳도 관리만 잘해주면 매출상승은 확실한 곳이었습니다.
마지막으로 읽으시면서 무언가 이상하다는 걸 느끼셨을꺼라 생각됩니다.
“어째서 전부 장사가 잘되고 좋은 곳만 있다고 하는 거지?”라는 의문을 가지실겁니다.
그 이유는 오늘 올리는 상권분석은 좋은 곳만을 1차적으로 작성하는 것이며, 도봉구 2차 상권 분석에서는 1차 상권 분석을 읽다가 의문점이었던 부분을 해소하실 수 있으실 것입니다.
※ 매번 답사를 돌때 느끼지만 확실히 좋은 상권은 대형매장이 있어도 관리만 잘하면 소형매장도 재미를 볼 수 있다는 걸 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
그 이유를 알아보니 대형매장은 매번 수시로 업그레이드 및 관리가 힘들다는 것이었습니다. 그러다 보니 업그레이드 시기가 오거나 오래된 대형매장은 관리가 안되면 중ㆍ소형 매장에 다시 손님을 뺏기는 경우도 생깁니다. 이런 이유가 있기에 대형매장이 있다고해서 중ㆍ소형 매장이라고 해서 무조건 안된다 망했다는 생각은 잘못된 생각이라고 생각됩니다.
[하나점포]
과장 박문용
010-6725-6701
